持有既成道路用地，政府遲不徵收怎麼辦？

都市計畫實施後，很多私人土地被迫劃成道路用地，只能自嘆倒楣不說，還遲遲等不到政府徵收，只能讓自己的土地白白供公眾使用。其實，這種現象早已有辦法可以解套！持有既成道路的土地所有權人，大可把土地賣給建商做容積移轉，換取現金。

虹展建設總經理，同時也是中華民國不動產交流協會理事長的張志誠表示，因為政府財政困難，如今除非遇上大型公共建設，需要徵收私人持有的道路用地，才會進行徵收補償；否則若持有的土地是既成道路，很難等到政府來徵收。聽起來很不公平，事實上也確實不公平。

所以，早期政府同意地主可以捐出土地抵稅，在都市計畫容積移轉實施辦法施行後，則可以捐地進行「容積移轉」，道路用地也頓時被「活化」了！因為，建商為了獲取移轉的容積，大大提高了購買私人持有既成道路的意願。

舉個簡單的例子來說，如果建商在大安區有塊建地，換算容積率，最多可以蓋500坪的大樓，但這筆土地如果在條件允許下，接收了100坪「移轉的容積」，那就可以蓋到600坪，讓原來的建地有了更高的開發價值！而既成道路就是扮演了「輸送容積」的角色。由建商花錢買道路用地，再捐給政府換取容積。

如此一來，擁有私人道路用地的持有者，可以獲得金錢補償；政府不必花錢去徵收土地；建商則是可以在另一筆建地上，獲得道路用地所移轉的容積，讓建地獲取更大的利用價值。張志誠認為，這是締造一個三贏的局面，尤其是都市更新計畫，為了發揮土地利用的最大效益，也經常需要加購移轉的容積。

因為道路用地有了活化利用的機會，願意斥資收購的買方近幾年也大為增加。張志誠指出，坊間有不少買賣道路用地的仲介商、掮客，賣方除了要評估交易價格是否合算，更要注意是否有足夠的交易保障

虹展建設從事道路用地的交易經驗豐富，加上清楚法規規定，只要評估結果可以買賣，向來都是簽約後直接以現金購買，才辦理過戶，買方可以獲得充份保障。張志誠指出，其實私人持有的既成道路非常多，只是很多人並不知道，連仁愛路上的豪宅「帝寶」前方100米的既成道路，都是屬於私人持有，只因政府無預算徵收，持有者只能無償供公眾使用。

張志誠透露，事實上單單台北市，依土地公告現值去計算，私人持有的道路用地，價值可以達一兆元以上！

當然，建商去購買移轉的容積是否合算，以及用多少錢去收購道路用地才合理，這些都得看市場供需，這也是從事道路用地買賣的虹展建設擁有的專業；至於個人，不妨檢視一下自己的土地所有權，如果持有的是既成道路用地，即便因供公眾使用，不必繳土地增值稅、地價稅，也不應任性地維持現況不去尋求變現機會，白白讓自身權益睡著了！ 

 

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